Отдельная печаль – это уровень сервиса государственных управляющих компаний. Прорвало водопровод? Сантехник может явиться уже в момент, когда подвал больше похож на океанариум. Перегорела проводка? Что ж, электрик торопится ничуть не больше сантехника. Можно несколько дней просидеть без света. И дело здесь не столько в лености и недобросовестности работников ЖЭКа, сколько в проблемах внутри самой системы. Отсутствие конкуренции и, по сути, монополия государственных жилищно-эксплуатационных контор, приводят к тому, что людям попросту не на кого их поменять. Пережитки советской системы домоуправления до сих пор не сдают позиций, осознавая свое выигрышное положение. Если вам платят вне зависимости от качества выполненной работы – зачем напрягаться?
В данном случае ситуацию могли бы спасти пришедшие на смену аморфным ДЕЗам и ЖЭКам частные компании. Тогда появится конкуренция, которая всегда способствует улучшению сервиса. Товарищества собственников жилья в свою очередь получат возможность выбирать. Непонравившуюся управляющую компанию всегда можно будет заменить на другую. Это подстегнет поставщика услуг постоянно заботиться о повышении их качества. Но почему же дельцы не спешат с поднятием этой «целины»? Когда же произойдет переворот в этой сфере, и каким он будет?
С одной стороны, многие понимают, что рынок жилищно-коммунальных услуг – это миллиардные обороты. Правда, несмотря на повышающуюся активность четверть из управляющих компаний являются убыточными. Еще столько же постоянно находятся на грани нулевой прибыли.
Бизнес может быть рентабелен, если изменить характер его направления, сделать его профильным. Ведь сейчас крупные девелоперские компании рассматривают управление недвижимостью лишь в качестве дотационной части бюджета.
Девелоперские компании получают прибыль от управленческой деятельности в построенных ими же домах, которая в разы ниже, чем доход от реализованных проектов инвестиций. Но вместе с тем застройщик стремится к созданию собственной управляющей конторы, чтобы предоставить жильцам сервис на высшем уровне. И его мало интересует степень ее убыточности. Главное – заинтересовать покупателя. Кроме того, если управление своими объектами ведется собственной компанией, можно на первых порах скрывать возможные ошибки в строительстве.
Если государственные жилищно-эксплуатационные конторы всерьез не задумаются над качеством предоставляемых услуг, то вскоре отпадет необходимость в их существовании. Именно поэтому с их стороны наблюдается активное сопротивление. Помимо денежных поступлений со стороны жильцов, ЖЭКи и ДЕЗы теряют и государственные дотации. Кому в карман идут средства с обоих источников, догадаться несложно.
Как найти клиентов
Для того, чтобы получать должный уровень прибыли, управленцу необходимо найти подходящие объекты. Путей привлечения клиентов несколько. Один из них – продвижение собственного имени. Хорошая репутация – залог успешного бизнеса. Однако установка населения на недоверие к частному бизнесу заставляет многих уклоняться от услуг управляющих компаний. Кроме того, придется вкладываться в раскрутку собственного имени комплексно, а это большие траты.
Реклама услуги как таковой
К сожалению, народ не так хорошо, как хотелось бы, осведомлен о возможности отдать домовладение в руки частных управленцев. Необходимо изменить пренебрежительное отношение людей к вашим услугам, и только тогда можно будет рассчитывать на действительно высокий спрос.
Раскрутка собственного «имени»
Будет целесообразна только лишь после успешно проведенной пиар-поддержки самой услуги. А процесс это длительный и непростой, а, значит, торопиться с вложениями в рекламу своей управляющей компании не стоит.
К сожалению, для небольших управляющих компаний единственной доступной нишей для работы является массовое жилье. Элитные новостройки – это давно уже «хлеб» крупных участников рынка, и никто вас на свою территорию не пустит. Постройки бизнес-класса в большинстве своем – сфера деятельности дочерних компаний все тех же девелоперских гигантов. Хотя при желании здесь еще можно попытаться найти лазейку.
Тогда тут же задумайтесь о собственных возможностях. Сможет ли крошечная управляющая компания на должном уровне поддерживать работу сложных инженерных систем, которыми «напичканы» современные дома?
Гораздо выгоднее и проще работать с многоэтажками, которые были построены в 90-х. Их обслуживание менее затратно для управляющей компании. К тому же в этом сегменте рынка конкуренцию вам составят в основном только ЖЭКи и ДЕЗы.
Риски для управляющей компании
Основной проблемой, с которой можно столкнуться при работе с такими домами, станет несвоевременное поступление средств за оказанные услуги. Главными должниками являются сами жильцы. К сожалению, положение здесь весьма плачевно: 30-50% жильцов не оплачивают жилищно-коммунальные услуги вовремя. В старых многоквартирных домах по-прежнему живет много льготников.
А это значит, что часть платы за коммунальные услуги должно компенсировать государство. Сами понимаете, рассчитывать на своевременное погашение государством льготной задолженности не приходится. Эту статью бюджетных расходов казначейство рассматривает в последнюю очередь.
Следующей проблемой, с которой сталкивается управляющая компания, – это изношенные инженерные системы старых многоэтажек. Если товарищество собственников жилья имеет права на пользование прилегающими к зданию постройками или подвалами, это может стать дополнительным бонусом.
Деньгами, которые будут поступать от аренды таких помещений, можно перекрывать несвоевременную оплату коммунальных платежей или непредвиденные траты на ремонт.
С чего начать работу управляющей компании?
Способов начать работу в этом сегменте рынка два.
Создать менеджерскую группу
Она будет курировать процесс и привлекать эксплуатационные компании. Компания будет заниматься исключительно распределением денежных поступлений, поиском объектов, организацией работы. А техническая сторона дела ляжет на плечи аутсорсинговых компаний. Основным преимуществом в данном случае станет то, что вам не потребуется вкладывать большие суммы для того, чтобы начать работать.
Здесь не нужен большой штат. Бесперебойную работу офиса обеспечит 2-3 менеджера. Со временем можно задуматься о создании дочерних компаний, которые будут оказывать более обширный перечень услуг, касающихся управления и эксплуатации жилых домов. Заработком при этом вы останетесь довольны. Ложкой «дегтя» в подобной схеме управления жилыми домами является полная зависимость компании от услуг аутсорсинга и подрядчиков.
Возложить ответственность за эксплуатацию на себя в полном объеме
В таком случае это будет компания, отвечающая за работу всех эксплуатационных подразделений. Необходимо нанять обслуживающий персонал и закупить необходимую технику. Все это потребует больших капиталовложений, что будет особенно ощутимо на старте.
Можно рискнуть и вложить деньги, но только при условии, если у вас уже есть потенциальные клиенты. Причем лучше, если это будут целые комплексы домов, микрорайоны, а не отдельные строения. В таком случае все затраты делятся пропорционально между несколькими объектами, и конечные расходы по эксплуатации зданий будут гораздо ниже.
В любом случае, перспективы развития этой бизнес-отрасли налицо. Несмотря на отчаянное сопротивление со стороны ДЕЗов и ЖЭКов переход к другим формам домоуправления неизбежен. Альтернативы устаревшим госконторам на сегодняшний день три:
- товарищество собственников жилья;
- управление домом самими жильцами;
- наемные управляющие компании.
Плюсов у каждой столько же, сколько и минусов. В первых двух случаях успешную работу наладить возможно при условии, что среди жильцов выделится инициативная группа. Однако все равно в работе будут задействованы непрофессионалы. Поэтому возможны сложности. Например, велик риск нарваться на недобросовестного человека, который поддастся соблазну запустить руку в общественный карман.
Если желающих тратить личное время на решение общественных задач не окажется, всегда можно пригласить наемных работников. Кандидатуры найдутся среди работников ЖЭКов. Предложите им более высокий заработок, и они с радостью переметнуться к вам. Эту систему они знают изнутри, поэтому сразу смогут приступить к работе. Нередко случается так, что успешная самоорганизация жильцов приводит к тому, что перерастает в частную управляющую компанию, которая ведет уже несколько жилых объектов.
